در پاسخ به این سوال که مبایعه نامه چیست؟ باید گفت مبایعه نامه که بیع نامه نیز نامیده می شود، نوشته ای است که در مورد یک بیع یا قراداد خرید و فروش تنظیم می شود. مهم ترین شرایط و ویژگی های مبایعه نامه عبارتند از: به قرارداد خرید و فروش اختصاص دارد، یک سند عادی است و هیچ یک از طرفین حق نداشته به صورت یک طرفه آن را فسخ نماید. با طوطیا همراه باشید.
یکی از شاخه های حقوق، حقوق عقود و قراردادها می باشد. در این شاخه از حقوق، همانطور که از عنوان آن مشخص است، عقود و قراردادها مورد مطالعه قرار می گیرند. در حقوق کشور ما نام قرادرادها اغلب از فقه اسلامی گرفته شده و سپس وارد حقوق کشور ما و به تبع آن زبان فارسی شده است. مزارعه، مساقات، هبه و کفالت، نمونه هایی از این نام گذاری می باشد.
یکی از اصطلاحات عرصه قراردادها که تقریبا تمامی افراد جامعه حداقل یک مرتبه آن را شنیده و بسیاری از افراد نیز با آن سر و کار داشته، اصطلاح مبایعه نامه می باشد. اما در کنار اصطلاح مبایعه نامه، اصطلاحات دیگری همچون بیع نامه، قول نامه و سند نیز وجود داشته که تفاوت آن ها با مبایعه نامه ممکن است برای بسیاری از اشخاص هنوز مبهم باشد.
به همین دلیل در این مقاله، به بررسی حقوقی اصطلاح مبایعه نامه پرداخته؛ ابتدا به این سوال پاسخ می دهیم که مبایعه نامه چیست ؟ سپس، شرایط و ویژگی های مبایعه نامه را معرفی نموده و به توضیح این شرایط و ویژگی ها می پردازیم.
اصطلاح مبایعه نامه یکی از اصطلاحاتی است که تقریبا تمامی افراد جامعه حداقل یک مرتبه آن را شنیده و بسیاری از افراد نیز اقدام به انعقاد آن کرده اند. اما در کنار اصطلاح مبایعه نامه، اصطلاحات دیگری همچون بیع نامه، قول نامه و سند نیز وجود داشته که تفاوت آن ها با مبایعه نامه ممکن است برای بسیاری از اشخاص هنوز مبهم باشد.
برای اینکه به این سوال پاسخ دهیم که مبایعه نامه چیست؟ ابتدا بهتر است که به تعریف بیع بپردازیم، چرا که مبایعه نامه، من جمله مبایعه نامه خودرو، در ریشه خود، دربردارنده کلمه بیع می باشد. بیع به کسره ب و سکون یاء، کلمه ای عربی است که از طریق فقه اسلامی وارد زبان فارسی و حوزه قرادادها در حقوق ایران شده است. ساده ترین ترین تعریف برای بیع و اوصاف عقد بیع، خرید و فروش می باشد. به عبارت دیگر، هر عقد و قراردادی که در ضمن آن ، یک طرف اقدام به فروش مال خود کرده و دیگری برای خرید آن مال و پرداخت قیمت آن اقدام نماید، بیع نامیده می شود.
اکنون که با مفهوم بیع آشنا شدید، می توانیم به تعریف مفهوم مبایعه نامه پرداخته و به این سوال پاسخ دهیم که مبایعه نامه چیست ؟ در پاسخ به این سوال که مبایعه نامه چیست ؟ باید گفت مبایعه نامه از دو بخش تشکیل شده است: مبایعه و نامه ، یعنی نامه و نوشته ای که در مورد مبایعه تنظیم می گردد. مبایعه نیز همان قرارداد بیع است که در بالا به تعریف آن پرداختیم.
بنابراین مبایعه نامه که بیع نامه نیز نامیده می شود، نوشته ای است که در مورد یک بیع یا قراداد خرید و فروش تنظیم می شود. در این قرارداد، یک طرف اقدام به فروش مال خود نموده و طرف دیگر برای خرید آن مال و پرداخت قیمت آن با وی توافق می کند. در مبایعه نامه، دو طرف تعهداتی مختلفی را در مقابل یکدیگر بر عهده می گیرند، اما در شرایطی که نیاز به تنظیم سند رسمی برای انتقال انجام گرفته بوده، شاید به جرات بتوان گفت که مهم ترین این تعهدات، تعهد به حضور در دفتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند رسمی می باشد. بیع و فروش املاک و اتومبیل، نمونه ای از این معاملات می باشند.
نکته ای که باید به آن توجه نمود آن است که مبایعه نامه سند عادی ای است که اغلب در دفاتر املاک و با دریافت کد رهگیری میان طرفین تنظیم گردیده و بنابراین در اصطلاح عرفی و حقوقی به سند انتقالی که در دفتر اسناد رسمی تنظیم می گردد، مبایعه نامه گفته نشده و این سند، سند رسمی نامیده می شود.
در پایان این بخش، لازم است تا تفاوت مبایعه نامه با یک اصطلاح دیگر یعنی قول نامه نیز توضیح داده شود. در عرف عامه ، اغلب قول نامه به همان معنای مبایعه نامه استفاده شده و به معنی سند عادی ای است که برای خرید و فروش تنظیم می شود. اما این دو در اصطلاح حقوقی متفاوت می باشند؛
به سندی عادی گفته می شود که ضمن آن قرارداد فروش یک مال غیر منقول یا مال منقول نوشته و ثبت می گردد؛ در حالی که در قولنامه، سند تعهد به بیع یا تعهد به انتقال بوده که ضمن آن، طرفین به طور مقدماتی توافق می کنند که در صورت فراهم شدن شرایط درتاریخ معینی جهت انعقاد قرارداد و انتقال مال در آن زمان در محل خاصی حاضر شوند. بنابراین قولنامه، سند تعهد به انتقال می باشد و مبایعه نامه، سند انتقال.
در قسمت قبل ، به بررسی این موضوع پرداخته شد که مبایعه نامه املاک چیست . همانطور که گفته شد ، مبایعه نامه ، با قولنامه ، تفاوت داشته و در صورتی که برای خرید و فروش ملک ، مبایعه نامه منعقد شود ، به معنای آن است که طرفین ، با هم ، عقد بیع منعقد نموده اند و مالکیت ملک مورد نظر ، در مقابل عوض مال ، به خریدار انتقال می یابد .
بر این اساس ، می توان گفت انعقاد مبایعه نامه ، تابع قوانین عقد بیع است که در قانون مدنی ، به صورت مفصل ، شرایط عقد بیع و نیز اوصاف عقد بیع ، بیان شده است . در این قسمت ، برخی از مهم ترین قوانین مبایعه نامه املاک را مورد بررسی قرار می دهیم .
یکی از مهم ترین قوانین مبایعه نامه املاک ، آن است که طرفین قرارداد ، به صورت دقیق ، در قرارداد ، تعیین شوند و موقع تنظیم مبایعه نامه املاک در بنگاه املاک ، حتما هویت خریدار یا فروشنده ، احراز گردد تا از مشکلات حقوقی همچون کلاهبرداری ، فروش مال غیر و مواردی از این قبیل ، جلوگیری شود .
یکی دیگر از قوانین مبایعه نامه املاک ، تعیین دقیق مشخصات ملکی است که قرار است خریداری شود . به این معنا که تمام جزئیات مربوط به املاک ، اعم از مشخصات ملک ، امکانات آن ، وام دار بودن یا نبودن و کلیه موارد پر اهمیت ، حین سند مبایعه نامه ، درج شود . به این دلیل که گاهی به علت مشخص شدن وجود عیب و نقص در ملک ، ممکن است خریدار ، حق فسخ قرارداد را داشته باشد .
از دیگر قوانین مبایعه نامه املاک ، تعیین کردن بها یا عوض قرارداد می باشد که باید در تنظیم مبایعه نامه املاک ، به آن توجه داشت . در صورتی که از پرداخت های غیر نقدی ، همچون چک برای پرداخت عوض معامله استفاده می شود ، می بایست مشخصات چک به صورت دقیق ، ذکر شود . همچنین ، لازم است که شرایط مربوط به تحویل ملک نیز به صورت روشن ، در مبایعه نامه درج گردد .
از دیگر قوانین مربوط به تنظیم مبایعه نامه املاک ، آن است که مبایعه نامه ، نوعی عقد لازم است ؛ به این معنا که طرفین ، صرفا در صورتی می توانند از عمل کردن به آن خودداری کنند که یکی از شرایط فسخ قرارداد وجود داشته باشد یا اینکه هر دوی طرفین ، بر فسخ قرارداد ، رضایت داشته باشند .
در صورتی که فروشنده ، تعهدات خود را در خصوص تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت به خریدار انجام نداد ، می توان در دادگاه ، به استناد مبایعه نامه ، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را اقامه نمود . در صورتی هم که خریدار ، وجه تعیین شده در مبایعه نامه را پرداخت نکند ، می توان ضمانت اجرایی تعیین نمود که بر اساس آن ، ملزم باشد به ازای هر روز تاخیر در پرداخت ، مبلغی را به عنوان جریمه ، پرداخت کند که به آن وجه التزام گفته می شود و یا اینکه فروشنده در دادگاه ، دعوای مطالبه ثمن قرارداد را اقامه کند .
یکی از قوانین مهم دیگر در خصوص مبایعه نامه املاک ، آن است که پس از مراجعه به دفترخانه و دادن وکالت فروش ملک به خریدار ، در صورت عدم تنظیم مبایعه نامه ملک ، هنوز هم خریدار ، مالک قطعی ملک مورد نظر محسوب نمی شود . یعنی ، تا قبل از اینکه سند رسمی تنظیم شده باشد ، سند ملکی ، به صورت رسمی بنام خریدار در نیامده و می بایست از طریق دفاتر اسناد رسمی ، سند رسمی برای ملک اخذ کرد . پس در این صورت ، مبایعه نامه املاک ، صرفا یک سند عادی است ؛ هرچند به استناد آن ، می توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داد .
به یاد داشته باشید که در تنظیم نمونه مبایعه نامه ملک ، طرفین ، می توانند هرگونه شرایط دیگری را که می خواهند ، ذیل نمونه مبایعه نامه املاک ، درج نموده و به آن ، پایبند شوند ؛ البته به این شرط که موارد ذکر شده ، با قانون ، مغایرت نداشته باشد . در هر حال ، برای تنظیم قرارداد ، می بایست قوانین مبایعه نامه املاک را به صورت دقیق مورد توجه قرار داد تا از دعاوی احتمالی بعدی در این خصوص ، جلوگیری شود .
در بخش قبل به این سوال پاسخ دادیم که مبایعه نامه چیست و تفاوت مبایعه نامه با برخی اصطلاحات دیگر همچون قول نامه و سند رسمی را توضیح دادیم. اکنون در این بخش به توضیح شرایط و ویژگی های مبایعه نامه می پردازیم که به شرح زیر می باشد:
مبایعه نامه همانطور که از عنوان آن مشخص است، به مبایعه و قرارداد خرید و فروش یا همان عقد بیع اختصاص دارد.
ویژگی دیگر مبایعه نامه آن است که مبایعه نامه اختصاص به املاک نداشته، بلکه برای قرارداد خرید و فروش تمامی اموال منقول و غیر منقول می تواند مورد استفاده قرار گیرد.
مبایعه نامه یک سند عادی است و اعتبار سند رسمی را دارا نمی باشد.
هرچند مبایعه نامه، سند رسمی محسوب نشده، اما از آنجا که اصولا یک عقد لازم می باشد، هیچ یک از طرفین حق نداشته به صورت یک طرفه آن را به هم زده و فسخ نماید و به این بهانه از انجام تعهدات خود در مبایعه نامه و به خصوص، تنظیم سند رسمی در تاریخ تعیین شده خودداری نماید.
در صورت مفقود شدن مبایعه نامه با داشتن کد رهگیری ، می توان نسخه ای از آن را از طریق سامانه ثبت معاملات و املاک کشور دریافت نمود . اما در صورت گم شدن مبایعه نامه بدون داشتن کد رهگیری ، می توان نسخه ای از آن را از طرف مقابل دریافت و برابر اصل نموده و در غیر این صورت ، در دادگاه ، دعوی اثبات وقوع بیع را مطرح کرد .
ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات مذکور در مبایعه نامه آن است که طرف مقابل می تواند الزام به انجام تعهد طرف متخلف را از دادگاه خواسته و علاوه بر اقدام به دریافت خسارت تاخیر تادیه، در مواردی برای فسخ مبایعه نامه نیز اقدام نماید.
