اعتبار قولنامه عادی در دادگاه، در صورتی خواهد بود که طرفین، ذیل آن را امضا زده باشند و حین انعقاد، از اهلیت برخوردار بوده و شرایط اصلی صحت معاملات را رعایت کنند. قولنامه محضری نیز، تا زمانی که ادعای جعل، یا عدم اهلیت یا عدم رعایت شرایط اساسی صحت معاملات، در انعقاد آن، اثبات نشده، دارای ارزش و اعتبار می باشد. با طوطیا همراه باشید.
قولنامه ها، از مهم ترین اسناد قراردادی هستند که در حقوق، مثبت تعهد به انعقاد عقد بیع بوده و در عرف، مفهوم مبایعه نامه و سند اثبات کننده انعقاد عقد بیع را دارند و برای تنظیم آن ها، باید، قواعد و تشریفات پیش بینی شده مورد نظر قانون گذار را رعایت کرد تا از اعتبار کافی، برخوردار باشند.
با توجه به اینکه در عرف، قولنامه، معادل مبایعه نامه است و افراد، با کمک آن، مالکیت خود، بر مال منقول یا غیر منقول را اثبات می نمایند، ضروری است تا از شرایط و مواردی که سبب اعتبار قولنامه می گردد، آگاه بود تا به ویژه در مقام دفاع یا دعوا، با بی اعتباری قولنامه، مواجه نشد.
از این رو، در مقاله حاضر، قصد داریم در خصوص ارزش انواع قولنامه، به ویژه اعتبار قولنامه عادی در دادگاه، صحبت کرده و بگوییم که در صورت دست نویس بودن این سند، اعتبار آن، بعد از فوت فروشنده، در توقیف مهریه یا در صورت بدون تاریخ بودن، چگونه است؛ سپس، در خصوص ارزش این سند، در تنظیم محضری و بنگاهی آن یا بعد از تنظیم سند رسمی، توضیح دهیم.
قبل از توضیح اعتبار قولنامه، اعم از قولنامه عادی، محضری و بنگاهی در دادگاه، ضروری است تا اندکی در خصوص مفهوم قولنامه در حقوق صحبت کرده و سپس، شرایط اعتبار قولنامه عادی یا بنگاهی و محضری در دادگاه را بگوییم.
ابتدا، لازم به توضیح است که قولنامه را می توان در خانه و به صورت دستی، تنظیم کرد که در این صورت، به آن، قولنامه دستی یا عادی، گفته شده یا می توان، آن را در بنگاه معاملات املاک دارای مجوز و در فرم های از پیش آماده (با کد رهگیری یا بدون آن) تنظیم کرد که در این صورت، به آن، قولنامه بنگاهی می گویند، همچنین، امکان تنظیم آن، در دفاتر اسناد رسمی نیز وجود دارد که در این صورت، آن را قولنامه محضری می نامند.
قولنامه، در عالم حقوق، سند تعهد به انعقاد عقد بیع بوده (زمانی که طرفین عقد، به هر دلیل، شرایط انعقاد عقد بیع را ندارند) و با مبایعه نامه که سند انعقاد عقد بیع می باشد، متفاوت است. اما، در عرف، قولنامه، در معنای یکسانی با مبایعه نامه، به کار می رود و مقصود از قولنامه عادی یا بنگاهی، همان مبایعه نامه است. پرسشی که در خصوص انواع قولنامه، مطرح می گردد، مبنی بر این است که اعتبار قولنامه در دادگاه، چگونه است؟پاسخ به این پرسش، به شرح زیر خواهد بود:
قولنامه محضری، یعنی، قولنامه ای که در دفاتر اسناد رسمی، تنظیم شده باشد، یک سند رسمی محسوب شده و در مقام دفاع یا دعوا در دادگاه، دارای ارزش و اعتبار می باشد؛ تنها، در صورتی، ارزش قولنامه محضری در دادگاه، از بین خواهد رفت که نسبت به آن، ادعای جعل شود و این ادعا، ثابت گردد یا عدم اهلیت (عقل، بلوغ و رشد) طرفین و یا عدم وجود شرایط اساسی صحت معاملات (مشروعیت جهت، مشخص بودن موضوع، قصد و رضای طرفین)، حین انعقاد قرارداد، محرز گردد.
اعتبار قولنامه بنگاهی و اعتبار قولنامه عادی در دادگاه، مانند اعتبار مبایعه نامه در صورتی خواهد بود که اولا، جهت معامله، مشروع بوده و موضوع آن، معین باشد؛ طرفین، حین انعقاد آن، از اهلیت که شامل عقل، بلوغ و رشد است، همچنین، قصد و رضا، برخوردار بوده و در نهایت ذیل قولنامه را امضا یا اثر انگشت زده باشند؛ ثانیا، در صورتی که نسبت به قولنامه، ادعای انکار و تردید یا جعل می شود، این ادعا، ثابت نگردد.
قولنامه دستی که به آن، قولنامه عادی می گویند، همچنین، قولنامه بنگاهی، هر دو، سندی عادی هستند و بهتر است که دو شاهد، هنگام تنظیم آن، حضور داشته و علاوه بر طرفین عقد، آن ها نیز، ذیل قولنامه را امضا نمایند تا در صورت ادعای انکار و تردید، نسبت به این سند عادی، بتوان از شهادت آن ها، مدد جست.
در پاسخ به این پرسش که اعتبار قولنامه دستی بعد از فوت فروشنده چگونه می باشد؟ لازم به توضیح است که؛ در قانون، امکان تنظیم قولنامه، به صورت دستی، پیش بینی شده است، یعنی، طرفین، می توانند، در خانه یا هر مکان دیگری، در یک برگه سفید، اقدام به انعقاد قرارداد و تنظیم قولنامه زمین یا خانه یا هر مال دیگری، نموده و بدین ترتیب، با تنظیم این سند عادی، اثر حقوقی ناشی از آن را ایجاد نمایند.
عقد واقع شده، به واسطه این قولنامه، عقدی، لازم بوده و تنها، در صورت وجود برخی موارد قانونی، نظیر خیارات یا حق فسخ، قابل برهم زدن، خواهد بود و بر خلاف عقود جایز، با فوت، جنون یا سفه طرفین، از بین، نمی رود و در صورت وقوع هر یک از موارد مذکور، همچنان، دارای اعتبار، می باشد.
بنابراین، قولنامه عادی یا دستی، اعم از اینکه آن را در معنای تعهد به انعقاد عقد بیع به کار ببریم یا در معنای مبایعه نامه، در صورت فوت فروشنده، همچنان، دارای اعتبار بوده و مرگ یکی از طرفین آن، از جمله فروشنده، تاثیری در بی اعتبار شدن قولنامه دستی، نخواهد داشت.
تنها در شرایطی، اعتبار قولنامه دستی، بعد از فوت فروشنده، دچار خدشه خواهد شد که مواردی مانند عدم اهلیت فروشنده، یعنی، نداشتن عقل، بلوغ و رشد یا عدم وجود شرایط صحت معاملات، یعنی، نبود قصد و رضا، مشروعیت جهت و معین بودن موضوع عقد، حین انعقاد قولنامه دستی، اثبات گردد.
از جمله روش هایی که زنان، برای وصول مهریه خود، استفاه می نمایند، توقیف اموال همسر یا مسئول پرداخت مهریه، با حکم دادگاه یا از طریق اجرائیات ثبت بوده و پرسشی که در این بین، مطرح می گردد، مبنی بر این است که اعتبار قولنامه عادی در توقیف مهریه، به چه صورت خواهد بود؟
در پاسخ به پرسش مطروحه باید گفت، قانون گذار، تنها امکان توقیف املاک دارای سند رسمی را مجاز دانسته و امکان توقیف اموال دارای قولنامه عادی برای بدهی یا مهریه را صرفا در شرایط بخصوصی جایز می داند و در صورت وجود آن شرایط، زن می تواند، با درخواست صدور قرار تامین خواسته و معرفی مال با قولنامه عادی به دادگاه، نسبت به توقیف آن، اقدام نماید و پس از طی شدن روند مزایده، مهریه خود را از محل قیمت آن، وصول کند.
شرط توقیف مال دارای قولنامه عادی، برای وصول مهریه، این است که اولا، مال، دارای سند رسمی باشد و با قولنامه، به مالکیت مرد، درآید، ثانیا، فرد دارای سند رسمی، مالکیت مرد را تایید کند.
یکی از سوالات در خصوص اعتبار قولنامه عادی در دادگاه، مبنی بر این است که اعتبار قولنامه دستی بدون تاریخ در مقام دفاع یا دعوا، به چه صورت می باشد و آیا درج تاریخ، در قولنامه، از ارکان قانونی اعتبار آن است یا خیر؟
در پاسخ به پرسش مطروحه باید گفت، بله قولنامه عادی بدون تاریخ، در دادگاه، دارای ارزش و اعتبار است و در هیچ یک از مواد قانونی، قانون گذار، شرط اعتبار و صحت قولنامه را منوط بر درج تاریخ در آن، ننموده است. بنابراین، افراد دارای قولنامه دستی بدون تاریخ، می توانند از آن، در مقام دفاع یا دعوا، در دادگاه، استفاده کنند. البته، با توجه به خطر ارائه سند و قولنامه معارض دارای تاریخ و مشکل بودن اثبات تقدم قولنامه بدون تاریخ، پیشنهاد می شود، حتما در قولنامه ها، تاریخ درج شود.
تنها نکته ای که در خصوص اعتبار قولنامه عادی در دادگاه، (اعم از اینکه بدون تاریخ باشد یا با تاریخ) باید مد نظر قرار داد، این است که شرایط اصلی صحت معاملات، در انعقاد آن، رعایت شده باشند و طرفین، حین تنظیم و انعقاد آن، از اهلیت برخوردار بوده و ذیل آن را امضا کرده باشند.
یکی از راه های تنظیم قولنامه، مراجعه به بنگاه های املاک دارای مجوز از نهاد های ذی صلاح برای این امر، می باشد. بدین صورت که پس از مراجعه طرفین، بنگاه املاک، در یک فرم از پیش آماده تنظیم شده، اقدام به انعقاد قرار داد میان طرفین نموده و در صورت تمایل طرفین، به قولنامه آن ها، کد رهگیری می دهد تا در صورت استعلام آن، امکان مجدد فروش، به دیگری، وجود نداشته باشد.
پرسشی که در این بین، مطرح می شود این است که اعتبار و ارزش قولنامه بنگاهی چگونه است؟ در پاسخ به پرسش مذکور باید گفت، این قولنامه،اعم از اینکه دارای کد رهگیری باشد یا خیر، اعتبار اسناد عادی را خواهد داشت و بنابراین، تنها، در صورتی، معتبر شناخته می شود که شرایط تنظیم اسناد عادی، در آن، رعایت شده باشد.
یعنی، همانگونه که در قسمت های قبلی مقاله نیز متذکر شدیم، طرفین تنظیم کننده قولنامه بنگاهی، حین انعقاد قرارداد، دارای عقل و بلوغ و رشد یا همان اهلیت باشند، با میل و رضایت و با قصد ایجاد قولنامه، اقدام به این امر کنند، جهت معامله آن ها، مشروع و قانونی بوده و موضوع قولنامه را مشخص و معین نمایند و در نهایت همه این ها، ذیل قولنامه عادی را امضا کنند.
پس از صحبت در خصوص اعتبار قولنامه عادی در دادگاه، در این بخش از مقاله، قصد داریم درباره اعتبار و ارزش قولنامه محضری، توضیح دهیم؛ از جمله راه هایی که جهت رسمیت بخشیدن به قولنامه، در معنای حقوقی آن، یعنی تعهد به انعقاد عقد بیع به موجب قولنامه، وجود دارد، این است که طرفین، از ابتدا، برای تنظیم آن، به دفترخانه، مراجعه کرده و اقدام به تنظیم سند تعهد به انعقاد عقد بیع نمایند.
قولنامه محضری، دارای اعتبار سند رسمی است و از همین رو، نمی توان، نسبت به آن، ادعای انکار و تردید کرد؛ چراکه ادعای انکار و تردید، صرفا، در خصوص اسناد عادی، موضوعیت دارد و تنها خطری که ممکن است، اعتبار قولنامه محضری را دچار مشکل نماید، مواجه شدن با ادعای جعل، نسبت به این سند رسمی است که البته، این ادعا، تنها در شرایطی پذیرفته خواهد شد که ادعای جعل، اثبات شود.
تنها نکته ای که باید، مد نظر داشت، این است که حین تنظیم قولنامه محضری، افراد، از قصد و رضا و اهلیت، برخوردار بوده، جهت معامله شان، مشروع باشد و موضوع معامله را مشخص و معین کنند.
در قسمت های قبلی، در خصوص ارزش قولنامه محضری، اعتبار قولنامه بدون تاریخ، همچنین، اعتبار قولنامه عادی، توضیح دادیم و گفتیم که قانون گذار، قولنامه بدون تاریخ را نیز به رسمیت می شناسد. در این بخش از مقاله، می خواهیم در باب اعتبار قولنامه بعد از تنظیم سند رسمی، صحبت کنیم.
به طور معمول، اینگونه است که پس از تنظیم قولنامه و بعد از انعقاد عقد بیع، طرفین، تاریخی را جهت مراجعه به دفترخانه و انتقال سند رسمی، از نام مالک قدیمی به نام مالک جدید، تعیین می کنند تا بدین ترتیب، سند رسمی مال منقول یا غیر منقول مورد معامله، به نام خریدار جدید شود.
پرسشی که در این بین، مطرح می گردد، این است که اعتبار و ارزش قولنامه محضری یا عادی و بنگاهی، بعد از تنظیم سند رسمی، چگونه خواهد بود؟ یعنی، در صورتی که ملک، هم دارای قولنامه باشد و هم برای آن، سند رسمی اخذ شده باشد، اعتبار قولنامه عادی در دادگاه، در مقام اثبات مالکیت، به چه شکل است؟
در پاسخ به این پرسش باید گفت، در این فرض، قانون گذار، ابتدا، به سند رسمی، اعتبار می دهد و اگر ملکی، هم زمان، هم دارای سند رسمی و هم دارای قولنامه باشد، باید، دارنده سند رسمی را مالک آن، لحاظ کرد، مگر اینکه تاریخ قولنامه، بعد از تاریخ سند رسمی باشد و دارنده قولنامه، بتواند، انعقاد قرارداد، به موجب سند عادی خود را اثبات کند. بنابراین، با تنظیم سند رسمی، قولنامه، بی اعتبار نمی شود اما، باید، مالکیت بر مبنای آن را اثبات کرد.
