در صورت مفقود شدن مبایعه نامه با داشتن کد رهگیری، می توان نسخه ای از آن را از طریق سامانه ثبت معاملات و املاک کشور دریافت نمود. اما در صورت گم شدن مبایعه نامه بدون داشتن کد رهگیری ، می توان نسخه ای از آن را از طرف مقابل دریافت و برابر اصل نموده و در غیر این صورت، در دادگاه، دعوی اثبات وقوع بیع را مطرح کرد. با طوطیا همراه باشید.
در حال حاضر ، انجام معاملات ملکی میان افراد اعم از خرید و فروش و یا رهن و اجاره ، از طریق مراجعه به دفاتر خرید و فروش ملک یا بنگاه ها انجام می شود که در صورت تنظیم قرارداد مبایعه نامه میان طرفین در بنگاه ، کد رهگیری نیز به آن اختصاص پیدا می کند که از طریق آن ، طرفین ، این اطمینان خاطر را پیدا می کنند که قولنامه یا مبایعه نامه صادره ، از اعتبار قانونی برخوردار می باشد .
با این حال ، گاهی مبایعه نامه هایی که به صورت عادی میان افراد تنظیم شده و دارای کد رهگیری نیستند و نیز ، در دفاتر اسناد رسمی نیز به ثبت نرسیده اند ، گم می شوند . در این حالت ، ممکن است این سوال مطرح شود که در صورت مفقود شدن مبایعه نامه ، طرفین معامله ، باید چه اقداماتی را انجام دهند تا بتوانند مالکیت خود را اثبات نمایند ؟ این موضوع ، به ویژه در صورت خرید ملک توسط خریدار ، از اهمیت فراوانی برخوردار می باشد .
به همین مناسبت ، در ادامه این مقاله قصد داریم راهکارهای قانونی مفقودی مبایعه نامه را بررسی نموده که در این راستا ، مفقودی مبایعه نامه با داشتن کد رهگیری و بدون داشتن کد رهگیری را توضیح خواهیم داد و سپس ، نحوه اثبات مالکیت در صورت گم شدن مبایعه نامه ، با استفاده از استشهادیه مورد بررسی قرار خواهد گرفت .
عقد بیع ، یا همان خرید و فروش در حوزه معاملات ملکی ، به این معنا است که شخصی ، ملک خود را با شرایط خاصی ، در ازای پرداخت مبلغ مشخص ، به فرد دیگری واگذار می کند . از آن جهت که انعقاد قرارداد بیع ، همچون قراردادهای رهن و اجاره ، رواج زیادی داشته و عوض یا بهای آن نیز ، معمولا زیاد است ، انعقاد صحیح و قانونی آن ، حایز اهمیت فراوان است .
به ویژه ، از آن جهت که به موجب سند مبایعه نامه ، می توان مالکیت قانونی فرد بر آن ملک را اثبات نمود ، افراد تمایل دارند که سند ملکی خود را به صورت دائمی ، در دسترس داشته باشند . با این حال ، گاهی ممکن است بنا به دلایل مختلفی ، سند ملکی یا مبایعه نامه ، گم و یا مفقود شود . همچنین ، ممکن است که مبایعه نامه ، بنا به دلایل دیگری همچون سرقت ، از دسترس خریدار ، خارج گردد .
در چنین شرایطی ، لازم است که راهکارهای قانونی برای مفقودی مبایعه نامه ، مد نظر قرار گیرد تا از طریق این راهکارها ، بتوان مجددا ، مبایعه نامه را اخذ و دریافت نمود . به همین دلیل ، در پاسخ به این سوال که راهکارهای قانونی مفقودی مبایعه نامه چیست ، باید گفت که این راهکارها ، بسته به اینکه مبایعه نامه مورد نظر به چه صورت تنظیم شده باشد ، تفاوت خواهد داشت که در قسمت بعد ، به تشریح آن خواهیم پرداخت .
اما نخستین راهکار قانونی در صورت مفقودی مبایعه ، می تواند آن باشد که برای جلوگیری از سوء استفاده های احتمالی ، طرفین با مراجعه به شورای حل اختلاف ، درخواست مفقودی مبایعه نامه را ارائه نمایند . البته ، در چنین شرایطی ، نمی توان از شورای حل اختلاف ، سند ملکی جدید گرفته و یا اینکه مالکیت خود را بر آن ملک اثبات کرد ؛ بلکه اخذ گواهی از شورا ، صرفا سبب می شود که بتوان اثبات نمود هرگونه سوء استفاده احتمالی از مبایعه نامه ، بدون رضایت طرفین صورت گرفته و غیر قانونی است .
به طور کلی ، تنظیم مبایعه نامه میان طرفین قرارداد ، می تواند به سه شکل مختلف صورت گیرد . در نخستین روش ، مبایعه نامه تنظیم شده میان طرفین ، نوعی سند رسمی محسوب می شود ؛ چرا که طرفین با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی ، اقدام به ثبت رسمی مبایعه نامه خود نموده اند که در این صورت ، اثبات مالکیت در صورت گم شدن مبایعه نامه حتی بدون داشتن کد رهگیری ، بسیار آسان است ؛ چرا که طرفین می توانند با مراجعه به همان دفتر خانه و با پرداخت هزینه ، رونوشت آن را تهیه نمایند .
در دومین روش ، مبایعه نامه ، بر روی برگه ای معمولی میان طرفین تنظیم شده است که نوعی سند عادی بوده و طرفین ، با تدوین مفاد توافقات خود ، آن را امضا کرده و به امضای شهود نیز می رسانند . در این حالت ، اگر مبایعه نامه تنظیمی ، گم یا مفقود شده باشد ، متقاضی ، صرفا با مراجعه به طرف مقابل و اخذ نسخه ای که نزد وی موجود است ، می تواند از آن رونوشت تهیه نموده و به دفاتر اسناد رسمی ارائه نماید تا برابر اصل بودن آن را تصدیق نماید .
در غیر این صورت ، اگر طرف مقابل نیز ، از ارائه نسخه خود امتناع نموده یا بنا به هر دلیل دیگری به وی دسترسی نباشد ، از آن جهت که گم شدن مبایعه ، مشکلات حقوقی خاصی را به لحاظ عدم وجود سند ملکی ، خصوصا برای خریدار ایجاد می کند ، می توان از طریق قانونی ، دعوای اثبات قرارداد بیع را در دادگاه مطرح نمود که به وسیله آن ، می توان اقدام به اثبات مالکیت خود نمود .
در سومین روش ، طرفین ، برای تنظیم مفاد توافقات خود در خصوص قرارداد بیع ، به یکی از بنگاه های املاک مراجعه می نمایند که مبایعه نامه تنظیم شده توسط بنگاه های ملکی نیز ، نوعی سند عادی تلقی می شود ؛ لکن به دلیل اینکه مبایعه نامه های تنظیمی در دفترخانه ها ، دارای کد رهگیری است ، مفقودی مبایعه نامه در این حالت ، مشکل خاصی ایجاد نمی کند که در ادامه ، به توضیح آن خواهیم پرداخت .
در قسمت قبل ، توضیح دادیم که در صورت مفقود شدن مبایعه نامه بدون داشتن کد رهگیری ، چه اقداماتی می توان انجام داد . لکن حال حاضر ، تمامی مشاورین املاکی که اقدام به تنظیم معاملات ملکی میان طرفین می نمایند ، اعم از قراردادهای خرید و فروش ، اجاره و رهن ، می بایست اقدام به ثبت قرارداد در سامانه ثبت معاملات نموده و در پی آن ، یک کد رهگیری اختصاصی دریافت نمایند که از طریق این کد رهگیری ، می توان از اصالت و قانونی بودن مبایعه نامه تنظیمی ، اطلاع یافت .
اما سوالی که در این خصوص مطرح می شود ، این است که اگر مبایعه نامه تنظیم شده ، کد رهگیری داشته و بنا به دلایلی مفقود یا گم شده باشد ، چه اقداماتی برای دریافت دوباره آن می توان انجام داد ؟ در پاسخ به این سوال ، باید گفت که یکی از مزایای تنظیم مبایعه نامه با داشتن کد رهگیری ، آن است که می توان به راحتی ، نسخه ای از آن را دوباره دریافت نمود که برای دریافت نسخه دوم از مبایعه نامه با داشتن کد رهگیری می بایست به سامانه ثبت معاملات و املاک کشور مراجعه نمود .
نحوه دریافت مبایعه نامه با داشتن کد رهگیری ، به این صورت است که متقاضی ، ابتدا به سامانه ثبت معاملات و املاک کشور به نشانی iranamlaak.ir وارد شده و از قسمت بالای صفحه یعنی بخش خدمات ، گزینه استعلام کد رهگیری املاک را انتخاب کنند . همانطور که مشاهده می شود ، این روش ، در صورت مفقود شدن مبایعه نامه بدون داشتن کد رهگیری ، کاربردی نخواهد داشت .
سپس ، باید مطابق تصویر زیر ، کد ملی طرف قرارداد و همچنین ، کد رهگیری مبایعه نامه را به صورت دقیق وارد کرده و پس از تکمیل کد امنیتی ، بر روی گزینه جستجو کلیک کرد . در صورت وارد نمودن اطلاعات به صورت صحیح ، می توان نسخه مبایعه نامه را چاپ نمود .
لازم به ذکر است که در صورت فراموشی کد رهگیری 13 رقمی مربوط به مبایعه نامه ، می توانید با مراجعه به دفتر املاکی که از طریق آن قرارداد بیع را تنظیم نموده اید ، کد رهگیری را دریافت کرده و همچنین ، می توانید به صورت حضوری نیز ، یک کپی از مبایعه نامه را نیز ، از نسخه موجود در دفتر املاک ، تهیه نمایید
یکی از مهم ترین مسائلی که پیرامون گم شدن مبایعه نامه بدون داشتن کد رهگیری و حتی با داشتن آن ، به ویژه برای خریداران ملک ایجاد می شود، آن است که اثبات حق مالکیت آنها بر ملک ، ممکن است دچار مشکل گردد . به همین دلیل ، پرداختن به این موضوع ضرورت دارد که در صورت گم شدن یا مفقود شدن مبایعه نامه ، چگونه می توان مالکیت خود را بر آن ملک ، ثابت نموده و به طور کلی ، روش های اثبات مالکیت به چه صورت است ؟
در پاسخ به این سوال ، باید گفت که در شرایطی که عقد بیع میان طرفین ، به صورت صحیح و قانونی منعقد شده است ؛ لکن بنا به دلایلی ، مبایعه نامه بدون داشتن کد رهگیری ، مفقود شده و از طریق راه های پیش گفته نیز ، نمی توان نسخه ای از مبایعه نامه را دریافت کرد و طرف مقابل نیز ، همکاری لازم را برای دریافت سند مبایعه نامه به عمل نمی آورد ، می توان از طریق طرح دعوای اثبات وقوع بیع از طریق دادگاه ، این مشکل را برطرف نمود .
در این صورت ، خریدار ، می تواند یک نمونه دادخواست مبنی بر تایید وقوع قرارداد بیع ، در صورت عدم وجود مبایعه نامه و قولنامه املاک را تهیه نموده و پس از پرداخت هزینه دادرسی ، از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ، آن را به ثبت برساند که دادگاه محل وقوع مال غیر منقول ، صلاحیت رسیدگی به این دعوی را خواهد داشت .
در این موارد ، خواهان می بایست کلیه اسناد و مدارکی که دال بر وقوع قرارداد بیع می باشند را نیز ، به دادخواست خود ضمیمه نماید تا دادگاه ، با ملاحظه آن اسناد و مدارک ، پس از احراز وقوع بیع ، آن را تایید نماید . حکم دادگاه ، جنبه اعلامی داشته و از تاریخ قرارداد بیع ، خریدار را مالک اعلام می دارد و بدینوسیله ، وی می تواند مالکیت خود را ثبات کند .
لازم به ذکر است که اسناد و مدارکی که برای اثبات مالکیت در صورت مفقود شدن مبایعه نامه می توان به دادگاه ارائه نمود ، می تواند شامل مستندات مربوط به پرداخت وجه ، شهادت شهودی که حین تنظیم مبایعه نامه حضور داشته اند و همچنین ، استشهادیه ای است که به صورت مکتوب تهیه شده و به دادگاه ارائه می شود که در ادامه ، به بررسی استشهادیه مفقودی مبایعه نامه نیز ، خواهیم پرداخت .
اثبات مالکیت ملک در صورت گم شدن مبایعه نامه ، می تواند از طریق ارائه دادخواست تایید وقوع بیع به دادگاه حقوقی ، انجام شود . هرچند که معمولا ، حین طرح این دادخواست ، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز ، علیه فروشنده اقامه می گردد . در هر حال ، دادگاه زمانی حکم به تایید وقوع بیع و الزام به تنظیم سند رسمی صادر می کند که خواهان ، با ارائه اسناد و مدارک لازم ، بتواند وقوع عقد بیع را ثابت نماید .
اثبات قرارداد بیع در صورتی که مبایعه نامه ، به صورت عادی و بدون داشتن کد رهگیری تنظیم شده باشد ، به این صورت است که شهادت شهود حاضر در حین تنظیم قرارداد مبایعه نامه ، به دادگاه ارائه شود و این موضوع ، از طریق تنظیم استشهادیه شهود صورت می گیرد . به همین مناسبت ، در این قسمت ، قصد داریم یک نمونه استشهادیه مفقودی مبایعه نامه را ارائه نماییم که متقاضی ، با تکمیل آن و معرفی شهود امضا کننده به دادگاه ، وقوع قرارداد بیع را اثبات نماید .
بدینوسیله ، از کسانی که اطلاعات کاملی در خصوص قرارداد بیع .............................. دانگ خانه / مغازه .................... به متراژ ........................ متر به آدرس ..................................................... را دارند که از سوی فروشنده آقای / خانم ........................ فرزند .................................. به شماره شناسنامه ............................. شماره ملی ................................... تاریخ تولد ........................... صادره از ......................... ، توسط خریدار آقای / خانم ................................... فرزند ............................. به شماره شناسنامه ......................... شماره ملی ..................................... تاریخ تولد .................................... صادره از .......................................... ، در تاریخ .................................... به مبلغ .................. ریال به به آقای / خانم .......................... انتقال پیدا کرده است ، درخواست می شود صحت مراتب فوق را تصدیق و تایید نمایند .