اعتبار مبایعه نامه ها در دادگاه، منوط به وجود شرایط اساسی صحت قراردادها در حین تنظیم آن می باشد. گفتنی است ارزش مبایعه نامه بدون کد رهگیری و با داشتن آن، یکسان است؛ چرا که هم مبایعه نامه دستنویس و هم مبایعه نامه بنگاهی ، سند عادی بوده و طرف مقابل، می تواند در خصوص آن ، ادعای جعل کرده و یا اینکه اظهار انکار و تردید نماید. با طوطیا همراه باشید.
امروزه ، ضمن انعقاد قرارداد بیع ، خریدار و فروشنده ، مفاد توافقات خود در خصوص مورد معامله را ، بر روی برگه های خاصی ، درج می نمایند تا به واسطه تنظیم این سند ، بتوانند در آینده ، مالکیت خود را بر مال مورد نظر ، اثبات نموده و از اختلافات بعدی ، پیشگیری نمایند . این سند ، به لحاظ عرفی و حقوقی ، تحت عنوان مبایعه نامه ، شناخته می شود که گاهی ، به صورت دستی ، میان خود طرفین تنظیم شده و گاهی هم ، برای تنظیم آن ، به بنگاه های ملکی و یا حتی دفاتر اسناد رسمی مراجعه می شود .
در هر حال ، نکته مهمی که در خصوص مبایعه نامه ها وجود دارد ، این است که تحت چه شرایطی مبایعه نامه های تنظیم شده میان طرفین ، در دادگاه ، دارای اعتبار هستند و می توان به واسطه آنها ، مالکیت فرد را اثبات نمود ؟ این امر ، به ویژه از آن جهت اهمیت دارد که انواع مبایعه نامه ها ، شامل مبایعه نامه های دارای کد رهگیری و بدون کد رهگیری است که اطلاع از میزان ارزش و اعتبار آنها در دادگاه ، برای خریدار و فروشنده ، پر اهمیت است .
برای پرداختن به این سوال ، قصد داریم در ادامه این مقاله به بررسی این موضوعات بپردازیم که وضعیت حقوقی اعتبار مبایعه نامه ، بدون کد رهگیری و با داشتن آن ، به چه صورت است و مدت زمان اعتبار آن چقدر است . در ادامه ، اعتبار مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده را بررسی نموده و سپس ، اعتبار مبایعه نامه ها در دادگاه را بررسی و ارزش مبایعه نامه دستی و مبایعه نامه های بدون شاهد را شرح خواهیم داد .
زمانی که افراد ، اقدام به انعقاد قرارداد بیع در مورد اموال منقول و غیر منقول همچون خانه ، زمین ، ماشین و غیره می نمایند ، این امر را بر روی یک سند مخصوص ، درج می کنند تا با نوشتن این سند ، از ایجاد اختلافات بعدی ، جلوگیری شود . این سند ، به لحاظ حقوقی ، تحت عنوان مبایعه نامه ، شناخته می شود که با قولنامه ، متفاوت است .
از جمله تفاوت های مبایعه نامه و قولنامه ، آن است که در قولنامه ، طرفین ، متعهد به انعقاد قرارداد بیع در آینده می شوند ؛ لکن مبایعه نامه ، همان سند اصلی است که به موجب آن ، خرید و فروش میان طرفین ، انجام شده و به لحاظ قانونی ، انتقال مبیع انجام می گیرد . در هر حال ، بحث مهمی که در خصوص تنظیم مبایعه نامه مطرح می شود ، این است که وضعیت حقوقی اعتبار مبایعه نامه به چه صورت است ؟
در پاسخ به این سوال ، باید گفت که در حالت کلی ، اصل بر آن است که مبایعه نامه که میان طرفین تنظیم شده است ، به لحاظ قانونی ، کاملا صحیح و معتبر بوده و طرفین ، به استناد این مبایعه نامه ، می توانند حق مالکیت خود را اثبات نموده و در صورت ایجاد اختلاف در خصوص وقوع قرارداد بیع ، با استناد به آن در دادگاه ، مالکیت خود بر ملک را اثبات نمایند .
البته ، لازم به ذکر است که اعتبار مبایعه نامه ، منوط به آن است که مبایعه نامه تنظیم شده ، دارای شرایط اصلی صحت قراردادها نیز باشد ؛ به این معنا که طرفین ، قصد و رضایت مبنی بر انعقاد مبایعه نامه را داشته و نیز ، اهلیت داشته باشند . علاوه بر این ، هدف تنظیم مبایعه نامه ، می بایست مشروع بوده و به صورت دقیق ، موضوع آن مشخص شده باشد . در ادامه ، اعتبار مبایعه نامه بدون کد رهگیری و با کد رهگیری را نیز ، توضیح خواهیم داد .
حین تنظیم قرارداد بیع در خصوص املاک یا اموال غیر منقول همچون خودرو ، طرفین می توانند مبایعه نامه را به اشکال مختلفی تنظیم کنند . در حالت اول ، طرفین ، با نوشتن مفاد توافقات خود بر روی یک برگه عادی ، مبایعه نامه دستی تنظیم نموده که با امضای طرفین ، این مبایعه نامه ، معتبر خواهد بود .
در دومین روش ، طرفین ، برای تنظیم مبایعه نامه در خصوص املاک ، به یکی از بنگاه های معاملات ملکی مراجعه کرده و با استفاده از فرم های مبایعه نامه ملکی که در این بنگاه ها موجود است ، متن توافقات خود را مکتوب می کنند و در سومین روش ، پس از تنظیم مبایعه نامه دستی یا بنگاهی ، بدون کد رهگیری یا با کد رهگیری ، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و با ثبت محضری مبایعه نامه ، سند رسمی مالکیت دریافت می کنند .
در هر حال ، امروزه ، مبایعه نامه های تنظیم شده در بنگاه های معاملات ملکی ، دارای یک کد رهگیری می باشند که از طریق آن ، طرفین می توانند اقدام به استعلام مبایعه نامه نیز ، نمایند . لکن سوالی که در این خصوص مطرح می شود ، این است که وضعیت اعتبار مبایعه نامه بدون کد رهگیری و با کد رهگیری چگونه است ؟
در پاسخ به این سوال ، باید گفت که مبایعه نامه هایی که به صورت دستی ، میان طرفین تنظیم شده و بدون کد رهگیری هستند نیز ، مانند مبایعه نامه های دارای کد رهگیری ، دارای ارزش و اعتبار می باشند . به عبارت دیگر ، عدم مراجعه به بنگاه و استفاده از فرم های مخصوص برای تنظیم مبایعه نامه ، سبب نمی شود که مفاد توافقات میان طرفین در مبایعه نامه بدون کد رهگیری ، بی اعتبار باشد .
بلکه ، حتی اگر طرفین ، یک مبایعه نامه کتبی تنظیم کرده باشند ؛ لکن این مبایعه نامه ، بدون کد رهگیری معاملات ملکی باشد ، باز هم به لحاظ حقوقی ، ارزش و اعتبار خواهد داشت و از آن جهت که یک قرارداد لازم تلقی می شود ، همچنان طرفین ، می بایست به مفاد آن پایبند بوده و به تعهدات مندرج در آن ، عمل نمایند .
همانطور که اشاره شد ، اعتبار مبایعه نامه با داشتن کد رهگیری و بدون آن ، یکسان است و نمی توان به استناد آنکه مبایعه نامه ، در بنگاه تنظیم نشده یا کد رهگیری ندارد ، از عمل کردن به آن ، سرباز زد . لذا طرفین ، می توانند همچنان ، با ملاحظه نمونه مبایعه نامه املاک ، توافقات خود را مکتوب کنند ؛ بی آنکه اعتبار قانونی آن در دادگاه ، با اشکال مواجه شود .
اما گاهی این سوال مطرح می شود که مدت زمان اعتبار مبایعه نامه چقدر است ؟ به عبارت دیگر ، در صورتی که مبایعه نامه ای تنظیم شده باشد ، ( اعم از اینکه در بنگاه تنظیم شده و کد رهگیری داشته باشد ، یا اینکه به صورت دستنویس تنظیم شده و بدون کد رهگیری باشد ) ، تا چه مدت زمانی می توان به این مبایعه نامه استناد کرده و در صورت لزوم ، مالکیت فرد بر آن ملک را از طریق آن مبایعه نامه ، اثبات نمود ؟
در پاسخ به این سوال ، باید گفت که در قوانین و مقررات موضوعه ، مدت زمان خاصی برای اعتبار مبایعه نامه های ملک و یا سایر مبایعه نامه ها ، پیش بینی نشده است ؛ به این معنا که اصولا مبایعه نامه تنظیم شده ، همچنان دارای اعتبار قانونی می باشد ؛ مگر اینکه بنا به دلایل خاصی ، اثبات شود که آن مبایعه نامه ، در حین تنظیم ، شرایط اساسی صحت معاملات را نداشته است .
بنابراین ، مدت زمان اعتبار مبایعه نامه ، محدودیت خاصی نداشته و در صورتی که پس از گذشت سالها ، میان طرفین ، اختلافات حقوقی شکل گیرد ، باز هم به استناد مبایعه نامه تنظیم شده سابق ، می توان تحت شرایطی خاص ، مالکیت را بر آن مال منقول یا غیر منقول ، اثبات نمود . حال ، چه این مبایعه نامه ، دستنویس باشد ، چه با مراجعه به دفاتر املاک ، تنظیم شده باشد . در هر حال ، چنین مبایعه نامه ای ، اعتبار اسناد عادی را خواهد داشت
معمولا ، زمانی که قرارداد بیع میان طرفین منعقد گردیده و مبایعه نامه ای تنظیم شد ، طرفین ، برای تنظیم سند رسمی ، به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه و خریدار ، سند محضری دریافت می کند و در صورتی هم که فروشنده ، برای تنظیم سند رسمی ، به دفترخانه مراجعه نکرد ، می توان علیه وی ، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ، اقامه نمود .
با این حال ، گاهی قبل از اینکه خریدار ، بتواند سند رسمی برای مال خریداری شده دریافت کند ، فروشنده ، فوت می کند . در این شرایط ، این سوال مطرح می شود که وضعیت اعتبار مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده به چه صورت است ؟ آیا همچنان می توان مبایعه نامه عادی ( اعم از دستنویس یا بنگاهی ) را معتبر دانست یا اینکه با فوت فروشنده ، مبایعه نامه نیز از ارزش و اعتبار ساقط می شود ؟
در پاسخ به این سوال ، باید گفت که عقد بیع یا همان خرید و فروش ، یک عقد لازم محسوب می شود . لازم بودن عقد بیع و تنظیم کردن مبایعه نامه ، به این معناست که فوت یا جنون یا سفیه شدن هر کدام از طرفین مبایعه نامه ، سبب بی اعتبار شدن مبایعه نامه نخواهد شد ؛ در حالی که در قراردادهای جایز ، اصولا فوت هر کدام از طرفین قرارداد ، سبب بی اعتبار شدن آن خواهد گردید . بنابراین ، مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده نیز ، کماکان معتبر و دارای ارزش خواهد بود .
تنظیم مبایعه نامه و وقوع عقد بیع ، مانند سایر عقود و قراردادها ، ممکن است منجر به ایجاد اختلافاتی میان متعاملین گردد . به همین دلیل ، ممکن است که خریدار یا فروشنده ، به استناد مبایعه نامه ای که تنظیم نموده اند ، در دادگاه ، دعوایی را مطرح نمایند . اما سوالی که در این خصوص مطرح می شود ، این است که اعتبار و ارزش مبایعه نامه در دادگاه ، به چه صورت است ؟
در پاسخ به این سوال ، باید گفت که اصولا مبایعه نامه ، ممکن است به صورت دستنویس میان طرفین تنظیم شده باشد یا اینکه طرفین ، با بنگاه های املاک ، مراجعه و متن مبایعه نامه را امضا نمایند . در هر دوی این حالات ، مبایعه نامه ، نوعی سند عادی محسوب می شود که با دارا بودن شرایط لازم ، دارای ارزش بوده و می توان در دادگاه ، به آن استناد نمود .
اعتبار مبایعه نامه در دادگاه ، منوط به آن است که شرایط صحت قراردادها ، در تنظیم آن ، رعایت شده باشد . از جمله این شرایط ، می توان به وجود قصد و رضایت در طرفین و نیز ، اهلیت داشتن آنها حین تنظیم قرارداد اشاره نمود . علاوه بر این ، موضوع قرارداد ، می بایست حین تنظیم مبایعه نامه ، مشخص شده و جهت آن نیز ، مشروع باشد .
لازم به ذکر است که اگر مبایعه نامه ، به صورت سند عادی تنظیم شده باشد ، در دادگاه نیز ، ارزش سند عادی را خواهد داشت . از جمله آثار این موضوع ، آن است که مبایعه نامه عادی ، می تواند در دادگاه ، توسط طرف مقابل ، مورد انکار یا تردید قرار گرفته و یا ادعای جعل آن مطرح شود .
البته طرفین ، پس از تنظیم مبایعه نامه ، می توانند به یکی از دفاتر اسناد رسمی نیز ، مراجعه نموده و سند ملکی را به صورت رسمی ، دریافت نمایند که این سند رسمی ، در دادگاه ، قابل انکار و تردید نبوده و صرفا می توان در خصوص آن ادعای جعل را مطرح نمود .
اما باید به این نکته توجه داشت که در صورت تنظیم سند رسمی ، بر اساس ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک ، صرفا کسی که ملک ، به اسم وی ثبت شده و یا آن ملک ثبت شده ، به او منتقل گردیده و این انتقال ، در دفاتر ثبت املاک به ثبت رسیده باشد ، در دادگاه ، به عنوان مالک رسمی شناخته خواهد شد ؛ مگر اینکه جعلی بودن سند رسمی ، اثبات شود .
مبایعه نامه ها نیز ، همچون قولنامه خانه و زمین و ماشین ، ممکن است به صورت دستنویس تنظیم شده و طرفین ، به جای اینکه به بنگاه ها مراجعه کرده و قرارداد بیع را تنظیم نمایند ، بر روی یک برگه عادی ، مفاد توافقات خود را درج کرده و سپس ، ذیل آن را امضا نمایند . اما سوال این است که آیا مبایعه نامه دستی نیز ، دارای ارزش و اعتبار است ؟
در پاسخ به این سوال ، باید گفت که مبایعه نامه دستی نیز ، به لحاظ حقوقی ، دارای ارزش و اعتبار می باشد ؛ مشروط به اینکه طرفین ، حین تنظیم آن ، شرایط اساسی صحت قراردادها را لحاظ نموده باشند . در این حالت ، مبایعه نامه دستی ، مانند یک سند عادی محسوب می شود که به لحاظ حقوقی ، اعتبار سند عادی را در دادگاه خواهد داشت .
اعتبار مبایعه نامه دستی در دادگاه ، تا زمانی است که در خصوص آن سند ، ادعای جعل مطرح نشده و یا اینکه ، مورد انکار و تردید قرار نگرفته باشد .
مبایعه نامه ، به دو صورت قابل تنظیم است ؛ در حالت اول ، خریدار و فروشنده ، به یکی از دفاتر معاملات ملکی مراجعه نموده و با ارائه اسناد و مدارک لازم ، توافقات خود را ضمن متن قرارداد بیع ، مکتوب و مبایعه نامه دارای کد رهگیری را دریافت می کنند . در حالت دوم ، طرفین ، قرارداد بیع را بر روی یک برگه دستنویس یا عادی ، مکتوب می کنند که در هر دوی این حالات ، مبایعه نامه ، نوعی سند عادی است .
ارزش سند عادی ، وابسته به امضای طرفین قرارداد می باشد . اما سوالی که مطرح می شود ، این است که اگر حین تنظیم مبایعه نامه در بنگاه و یا مبایعه نامه های دستنویس ، شاهدی وجود نداشته و ذیل آن را امضا نکرده باشد ، آیا همچنان می توان این مبایعه نامه را داری ارزش و اعتبار دانست؟
در پاسخ به این سوال ، باید گفت که امضای شهود ذیل مبایعه نامه ، شرط صحت مبایعه نامه تنظیمی ، نمی باشد . به این معنا که مبایعه نامه بدون شاهد نیز ، همچنان در دادگاه ، دارای ارزش و اعتبار می باشد . منتها ، در صورتی که در خصوص مبایعه نامه ، میان طرفین اختلافی ایجاد شود ، امضای ذیل مبایعه نامه ، ممکن است به طرفین ، در اثبات صحت ادعاهای ایشان ، کمک نماید .
